Imagine um prédio novo em Maputo, bonito e entregue há três anos. Chega a altura de limpar as caleiras e a administração descobre que não há forma de subir à cobertura sem alugar andaimes. São duas semanas de aluguer, mais mão de obra, mais a papelada. Todos os anos.
Esse custo não nasceu na obra como pode-se tentar fazer parecer. Nasceu no projecto, no dia em que alguém decidiu não pôr uma escada de acesso à cobertura porque ocupava dois metros quadrados de área útil.
A manutenção de edifícios é quase sempre assim. Parece um problema de quem administra, mas geralmente é um problema de quem projectou.
Onde é Que o Custo de Manutenção de edifícios se Decide
A autoridade da construção da Singapura publicou um guia chamado Design for Maintainability, que é uma lista de decisões de projecto para reduzir o trabalho de manutenção futura (BCA, checklist DfM). Não fala de produtos de limpeza nem de contratos de assistência. Fala de acessos, de geometria da fachada, de por onde passam os tubos.
A lógica é fácil de perceber e difícil de aplicar. Quem desenha um edifício está a escrever, sem dar por isso, a factura de manutenção dos trinta anos seguintes.
São seis as decisões que mais pesam nessa factura.
6 Custos Que Se Decidem no Projecto
- Como é que alguém lá chega
A pergunta a fazer sobre qualquer elemento do edifício é esta: quando isto precisar de manutenção, como é que se lá chega?
O guia de Singapura é específico. Pelo menos uma escada directa para a cobertura. Guardas de um metro nos bordos. Um metro e oitenta entre a platibanda e os equipamentos instalados em cima, com passadiços para ninguém pisar na tubagem. Nas casas das máquinas, dois metros de pé-direito e sessenta centímetros livres à volta de cada equipamento. Painéis de acesso nos tectos falsos, em vez de tecto corrido que se parte para chegar a uma válvula.
Nada disto é caro em projecto, mas se deixado para depois, fica caro.
Um caso que se vê muito por cá é o depósito de água posto num sítio onde só se chega por escada de mão encostada à parede. A manutenção de edifícios anual passa a ser uma operação de risco, e por isso não se faz.
- A forma da fachada
Cada recanto fundo, cada saliência horizontal e cada remate mal resolvido é um sítio onde a água pára e a sujidade se instala.
A BCA pede coisas concretas para a manutenção de edifícios: evitar nichos profundos e palas largas difíceis de alcançar, dimensionar os vidros para que se limpem pelo interior, deixar pontos de amarração para andaime suspenso, e usar pingadeiras e capeamentos para a água não escorrer pela parede abaixo.
A pingadeira é o melhor exemplo de tudo isto. É uma ranhura por baixo do peitoril que obriga a água a cair em vez de correr pela fachada. Custa quase nada quando está no desenho. Sem ela, aparecem as manchas escuras verticais por baixo das janelas, e a resposta é repintar a fachada inteira.
Com que frequência se repinta? No sul do país, com sol forte e ar salino, o ciclo anda à volta de 5 anos, e a tinta escolhida muda muito essa conta (pode ver mais sobre isto no artigo sobre materiais que duram mais).
- Por onde passam as instalações
Uma fuga numa tubagem embutida em parede obriga a partir a parede. A mesma fuga numa tubagem que corre em caleira técnica obriga a abrir uma tampa. A diferença entre as duas é uma decisão tomada num dia de projecto, que depois se paga ou se poupa em cada manutenção durante décadas.
O que o guia recomenda:
- Encaminhar instalações por zonas comuns, não por dentro de espaços ocupados
- Pôr válvulas de corte identificadas, para se isolar um troço sem fechar a água do edifício todo
- Deixar os pontos de limpeza acessíveis e desobstruídos
- Não passar canalização de água por cima de salas eléctricas ou de servidores
Em prédios de apartamentos isto pesa mais, porque uma reparação no piso de cima depende do vizinho e de uma assembleia de condomínio. Veja o que mais distingue um bom projecto de edifício multifamiliar.
- A cobertura e o caminho da água
A cobertura é a parte mais exposta de qualquer edifício e a primeira a dar problemas.
O que o projecto decide aqui:
- A inclinação. A BCA pede no mínimo 3 graus numa cobertura plana, ou 1:50 numa laje de betão, para a água sair em vez de ficar
- Ralos de emergência, para quando o ralo principal entope
- Protecções contra folhas e detritos nas entradas de água
- Juntas de dilatação, para o movimento do edifício não rasgar a impermeabilização
A geometria pesa mais do que a membrana, como já tínhamos visto a propósito de varandas e terraços. A verificação anual antes das chuvas está nas 8 verificações para a época chuvosa.
- Quantas referências diferentes tem o edifício
Um edifício com quatro modelos de caixilho, três tipos de fechadura e seis tipos de lâmpada obriga a administração a manter seis stocks e a procurar peças em seis sítios. Quando uma referência sai do mercado, e acaba sempre por sair, fica ali um elemento órfão à espera de solução improvisada.
A BCA recomenda componentes modulares e desmontáveis em vez de soluções monolíticas, por causa disto mesmo. Tectos em painéis que se levantam. Redes mosquiteiras que se tiram e se lavam. Grelhas de ar condicionado que saem sem partir nada à volta.
Padronizar não empobrece o projecto. Faz a manutenção de edifícios caber no orçamento de quem lá vive.
- O que fica desenhado no fim
A última decisão é a mais barata de todas: as telas finais.
Sem um desenho que diga por onde passam os tubos e os cabos, qualquer reparação começa por partir parede a adivinhar. É trabalho a dobrar, e quem o paga é o dono.
O guia de Singapura põe isto ao lado das decisões de geometria: preparar desenhos do construído, com as instalações marcadas, para quem vier a seguir. Custa uma semana no fim da obra e poupa anos de adivinhação em cada manutenção de edifícios.
O Que Acontece Quando a Manutenção se Adia
Manutenção adiada não desaparece. Acumula, e muda de nome.
A infiltração ignorada durante três épocas chuvosas deixa de ser um problema de impermeabilização e passa a ser armadura corroída dentro do betão. O valor do imóvel acompanha, porque o estado de conservação é um dos factores que pesam numa avaliação venal.
Quando o adiamento vai longe demais, aquilo já não se chama manutenção. Chama-se reabilitação, e a conta é outra.
A Conta da Manutenção de edifícios Escreve-se na Mesa de Desenho
A manutenção de edifícios não aparece depois da obra. Aparece no projecto, e quem a ignora nessa altura paga-a durante a vida inteira do edifício.
As seis decisões deste artigo têm uma coisa em comum: nenhuma é cara enquanto é desenho, e todas ficam caras depois de construídas.
Faça esta pergunta ao arquitecto antes de aprovar o projecto. Quando isto precisar de manutenção, como é que se lá chega? Se a resposta demorar, está encontrado o problema.
Quer Saber o Que o Seu Edifício Vai Custar a Manter?
Na Arquimpact pensamos a manutenção de edifícios enquanto desenhamos, não quando o cliente telefona a dizer que apareceu uma mancha no tecto. Prever acessos, encaminhar instalações para poderem ser reparadas sem demolição, entregar telas finais.
Se está a projectar, há decisões a fechar antes de a obra arrancar. Se já tem o edifício construído, vemos o que ainda se corrige e o que passa a plano de manutenção.
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